Cách Tính Diện Tích Thiết Kế Nhà Ở: Gia Chủ Cần Thống Nhất Gì?

Cách tính diện tích thiết kế nhà ở là vấn đề gia chủ cần tìm hiểu trước khi ký hợp đồng thiết kế kiến trúc. Cùng một công trình, diện tích sàn thực tế và diện tích được sử dụng để tính phí thiết kế có thể khác nhau tùy theo phạm vi công việc, phương pháp đo và thỏa thuận giữa các bên. Nếu không làm rõ ngay từ đầu, gia chủ có thể gặp khó khăn khi đối chiếu báo giá hoặc phát sinh tranh luận về những khu vực như ban công, sân thượng và mái.

Hiểu đúng cách tính diện tích thiết kế nhà ở giúp gia chủ chủ động ngân sách, kiểm tra báo giá minh bạch và lựa chọn phạm vi dịch vụ phù hợp. Trong bài viết này, 35SM Home sẽ cùng bạn tìm hiểu phương pháp tính diện tích, các hạng mục cần thống nhất và ví dụ minh họa dễ áp dụng.

Diện tích thiết kế nhà ở là gì?

Diện tích thiết kế nhà ở là phần diện tích công trình thuộc phạm vi mà đơn vị tư vấn cần nghiên cứu, thể hiện trên bản vẽ và triển khai hồ sơ theo thỏa thuận. Phạm vi này có thể bao gồm các tầng sử dụng, ban công, sân thượng, mái và những hạng mục kiến trúc bổ sung.

Ba khái niệm trên không phải lúc nào cũng có giá trị bằng nhau. Chẳng hạn, một sân thượng có diện tích thực tế 30m² nhưng có thể được tính phí theo một tỷ lệ riêng nếu hai bên thống nhất phương pháp quy đổi.

Đặc biệt, cách tính diện tích thiết kế nhà ở không nên bị nhầm với cách tính diện tích xây dựng phục vụ dự toán thi công. Các hệ số áp dụng cho móng, mái hoặc sân trong báo giá thi công không mặc nhiên được sử dụng cho hợp đồng thiết kế.

Vì vậy, trước khi lựa chọn dịch vụ, gia chủ cần yêu cầu đơn vị tư vấn giải thích rõ phương pháp đo, phạm vi tính phí và danh mục hồ sơ bàn giao.

Để hiểu thêm các thành phần công việc, bạn có thể tham khảo bài viết Thiết kế kiến trúc và nội thất trọn gói bao gồm những gì? của 35SM Home.

Cách tính diện tích thiết kế nhà ở phổ biến

Hiện nay, cách tính diện tích thiết kế nhà ở thường được xác định dựa trên diện tích các tầng thuộc phạm vi thiết kế và phương pháp tính phí của từng đơn vị.

Một số đơn vị tính theo tổng diện tích sàn, trong khi những đơn vị khác có thể áp dụng diện tích quy đổi hoặc báo giá trọn gói theo khối lượng công việc.

Để hiểu rõ phương pháp tính, gia chủ nên xem xét riêng từng nhóm diện tích dưới đây.

Diện tích các tầng sử dụng

Các tầng sử dụng thường là thành phần chính khi xác định diện tích thiết kế của một ngôi nhà. Tùy quy mô công trình, khu vực này có thể bao gồm tầng trệt, tầng lầu và các tầng chức năng khác.

Trong nhiều trường hợp, cách tính diện tích thiết kế nhà ở được xây dựng từ tổng diện tích các tầng theo kích thước trên bản vẽ.

Ví dụ, một ngôi nhà có tầng 1 rộng 80m² và tầng 2 rộng 80m² sẽ có tổng diện tích hai tầng là 160m² nếu tính toàn bộ diện tích của từng tầng theo cùng phương pháp đo.

Tuy nhiên, nếu tầng 2 có khoảng thông tầng hoặc ban công, cần làm rõ phần diện tích đó được tính như thế nào.

Khi áp dụng cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ không nên chỉ lấy diện tích khu đất nhân với số tầng mà chưa kiểm tra diện tích thực tế của từng mặt bằng.

Đối với nhà phố có chiều ngang hạn chế, việc nghiên cứu diện tích còn gắn với khả năng bố trí công năng. Gia chủ có thể tham khảo thêm bài viết Thiết kế nhà mặt tiền 5m: Gợi ý kiến trúc và công năng để hình dung cách tổ chức không gian trên diện tích cụ thể.

Diện tích ban công, sân thượng và các khu vực phụ

Ban công, sân thượng, sân trước, sân sau và những khu vực phụ trợ có thể thuộc phạm vi thiết kế kiến trúc. Tuy nhiên, phương pháp tính phí đối với từng hạng mục không nhất thiết giống diện tích các tầng sử dụng.

Đây là điểm cần làm rõ khi tìm hiểu cách tính diện tích thiết kế nhà ở, đặc biệt với công trình có nhiều khoảng không gian ngoài trời.

Có đơn vị đưa các khu vực này vào gói thiết kế tổng thể, nhưng cũng có đơn vị quy định tỷ lệ tính phí hoặc báo giá riêng.

Vì vậy, cách tính diện tích thiết kế nhà ở cần được thể hiện rõ trong bảng báo giá, thay vì mặc định mọi khu vực đều tính 100% hoặc đều được miễn phí.

Gia chủ nên kiểm tra diện tích thực tế, tỷ lệ quy đổi nếu có và phạm vi bản vẽ phải bàn giao cho từng hạng mục.

Diện tích mái và các hạng mục đặc biệt

Mái là bộ phận quan trọng của công trình, ảnh hưởng đến hình thức kiến trúc, khả năng chống nóng, thoát nước và yêu cầu kỹ thuật.

Tùy loại mái và phạm vi hồ sơ, phần thiết kế mái có thể được tính trong đơn giá chung hoặc áp dụng phương pháp tính riêng.

Khi xem xét cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ cần phân biệt giữa diện tích mặt bằng mái, diện tích bề mặt mái thực tế và diện tích được sử dụng để tính phí.

Ví dụ, mái dốc có diện tích bề mặt lớn hơn diện tích hình chiếu bằng. Tuy nhiên, điều đó không có nghĩa phí thiết kế luôn được tính theo toàn bộ diện tích bề mặt mái.

Đối với cách tính diện tích thiết kế nhà ở, tỷ lệ hoặc đơn giá áp dụng cho mái cần được thống nhất cụ thể giữa gia chủ và đơn vị tư vấn.

Đặc biệt, những công trình có mái phức tạp hoặc nhiều chi tiết kiến trúc có thể cần khối lượng hồ sơ lớn hơn nhà mái bằng đơn giản.

Gia chủ nên yêu cầu thể hiện riêng phần mái và các hạng mục đặc biệt trong bảng tổng hợp diện tích để dễ kiểm tra.

Những yếu tố cần thống nhất khi tính diện tích thiết kế

Để tránh hiểu nhầm khi nhận báo giá, gia chủ không chỉ cần biết tổng diện tích mà còn phải hiểu phương pháp xác định diện tích tính phí.

Dưới đây là ba nội dung quan trọng cần thống nhất trước khi ký hợp đồng.

Phạm vi diện tích được tính phí

Phạm vi diện tích được tính phí quyết định những khu vực nào được đưa vào tổng diện tích thiết kế trong báo giá.

Đây là một trong những yếu tố quan trọng nhất của cách tính diện tích thiết kế nhà ở, bởi mỗi đơn vị có thể xây dựng chính sách dịch vụ khác nhau.

Đặc biệt, cần phân biệt giữa hạng mục được thiết kế và hạng mục được tính phí. Một khu vực có thể vẫn cần thể hiện trên bản vẽ dù không được tính thành một dòng phí riêng.

Khi thống nhất cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ nên yêu cầu bảng diện tích có ghi chú rõ ràng cho từng hạng mục.

Cách tính và đơn giá theo từng hạng mục

Đơn giá thiết kế có thể được áp dụng theo mét vuông, theo gói dịch vụ hoặc theo khối lượng công việc.

Nếu sử dụng phương pháp tính theo diện tích, công thức tham khảo là:

Chi phí thiết kế dự kiến = Tổng diện tích tính phí × Đơn giá thiết kế

Trong trường hợp mỗi hạng mục có đơn giá khác nhau, tổng chi phí được xác định bằng cách cộng chi phí của từng hạng mục theo thỏa thuận.

Đối với cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ nên tránh sử dụng hệ số tham khảo trên mạng như một quy định chung cho mọi đơn vị.

Mỗi báo giá cần có phương pháp tính được giải thích rõ ràng, nhất quán và phù hợp với phạm vi hồ sơ.

Nếu muốn tìm hiểu các khoản phí khác ngoài diện tích, gia chủ có thể tham khảo bài viết Chi phí thiết kế kiến trúc nhà ở gồm những khoản nào? trên website 35SM Home.

Diện tích thực tế và diện tích trong báo giá

Diện tích thực tế của công trình và diện tích tính phí thiết kế có thể khác nhau. Sự khác biệt này không nhất thiết là sai, nhưng phải có cơ sở tính toán và được giải thích minh bạch.

Ví dụ, một ngôi nhà có tổng diện tích sàn sử dụng 160m², kèm ban công 10m² và sân thượng 20m².

Nếu báo giá sử dụng tỷ lệ quy đổi riêng cho ban công và sân thượng, diện tích tính phí sẽ khác tổng diện tích hình học của các khu vực đó.

Vì vậy, khi kiểm tra cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ cần đối chiếu bảng báo giá với mặt bằng kiến trúc.

Nếu có sự chênh lệch, gia chủ nên yêu cầu giải thích bằng bảng tính cụ thể trước khi ký hợp đồng.

Một cách tính diện tích thiết kế nhà ở minh bạch sẽ giúp hai bên thống nhất phạm vi công việc và hạn chế tranh luận trong quá trình triển khai.

Ví dụ minh họa cách tính diện tích thiết kế nhà ở

Để dễ hình dung cách tính diện tích thiết kế nhà ở, hãy xét một ví dụ giả định về công trình nhà phố 2 tầng.

Giả sử công trình có các thông số sau:

• Tầng 1: 80m².
• Tầng 2: 80m².
• Ban công: 10m².
• Sân thượng: 20m².
• Mái bằng: diện tích hình chiếu 80m².

Trong ví dụ này, giả định đơn vị thiết kế và gia chủ thống nhất cách tính phí như sau:

Hạng mục	Diện tích thực tế	Tỷ lệ tính phí giả định	Diện tích tính phí
Tầng 1	80m²	100%	80m²
Tầng 2	80m²	100%	80m²
Ban công	10m²	50%	5m²
Sân thượng	20m²	50%	10m²
Mái bằng	80m²	0% (đã gộp trong gói)	0m²
Tổng			175m²

Như vậy, theo các tỷ lệ giả định trên:

Diện tích tính phí = 80 + 80 + 5 + 10 = 175m²

Nếu đơn giá thiết kế giả định là 150.000 đồng/m², chi phí được tính như sau:

175 × 150.000 = 26.250.000 đồng

Kết quả dự kiến là 26.250.000 đồng, chưa xét các khoản thuế hoặc dịch vụ bổ sung nếu có.

Lưu ý quan trọng: Các tỷ lệ 100%, 50%, 0% và đơn giá 150.000 đồng/m² trong ví dụ chỉ nhằm minh họa phép tính. Đây không phải hệ số bắt buộc, bảng giá chính thức của 35SM Home hoặc quy định áp dụng chung cho thị trường.

Trên thực tế, một đơn vị khác có thể tính toàn bộ ban công, sân thượng hoặc áp dụng phí riêng cho mái. Vì vậy, cùng một công trình vẫn có thể xuất hiện những diện tích tính phí khác nhau.

Điều quan trọng khi áp dụng cách tính diện tích thiết kế nhà ở là yêu cầu báo giá ghi rõ từng hạng mục, phương pháp quy đổi và đơn giá tương ứng.

Ngoài ra, nếu hợp đồng áp dụng giá trọn gói thay vì tính theo mét vuông, gia chủ cần kiểm tra phạm vi hồ sơ và điều kiện điều chỉnh giá khi diện tích thay đổi.

Để hiểu rõ trình tự từ khảo sát đến hoàn thiện hồ sơ, bạn có thể tham khảo Quy trình các bước thiết kế nhà ở đầy đủ từ A–Z.

Câu hỏi thường gặp về diện tích thiết kế

1. Cách tính diện tích thiết kế nhà ở có giống diện tích xây dựng không?

Không hoàn toàn giống nhau. Cách tính diện tích thiết kế nhà ở phụ thuộc vào phạm vi hồ sơ và thỏa thuận tính phí, còn diện tích phục vụ dự toán xây dựng có thể áp dụng phương pháp quy đổi khác.

2. Ban công có được tính vào diện tích thiết kế nhà ở không?

Ban công có thể thuộc phạm vi thiết kế kiến trúc. Tuy nhiên, cách tính diện tích thiết kế nhà ở đối với ban công cần căn cứ vào tỷ lệ hoặc đơn giá đã thống nhất.

3. Sân thượng có tính phí thiết kế không?

Sân thượng có thể được tính phí riêng hoặc nằm trong gói thiết kế tổng thể. Gia chủ cần kiểm tra bảng báo giá để biết phương pháp áp dụng.

4. Diện tích mái được tính như thế nào?

Phương pháp tính phụ thuộc vào loại mái và chính sách của đơn vị thiết kế. Khi tìm hiểu cách tính diện tích thiết kế nhà ở, gia chủ nên hỏi rõ mái được tính theo diện tích hình chiếu, diện tích bề mặt hay gộp trong gói.

5. Giếng trời có được tính vào diện tích thiết kế không?

Giếng trời có thể cần được thể hiện trong hồ sơ kiến trúc nhưng không nhất thiết được tính phí như diện tích sàn. Phương pháp cụ thể cần được quy định trong hợp đồng.

6. Có thể tự tính diện tích thiết kế trước khi nhận báo giá không?

Có thể tính sơ bộ dựa trên diện tích các tầng và khu vực phụ trợ. Tuy nhiên, để áp dụng cách tính diện tích thiết kế nhà ở chính xác theo báo giá, gia chủ cần biết tỷ lệ quy đổi và phạm vi tính phí của đơn vị tư vấn.

7. Vì sao hai đơn vị báo giá diện tích thiết kế khác nhau?

Hai đơn vị có thể sử dụng phương pháp đo, tỷ lệ quy đổi hoặc phạm vi dịch vụ khác nhau. Gia chủ nên yêu cầu bảng tính chi tiết để so sánh trên cùng một cơ sở.

8. Khi nào nên thống nhất cách tính diện tích thiết kế nhà ở?

Gia chủ nên thống nhất cách tính diện tích thiết kế nhà ở trước khi ký hợp đồng. Nếu diện tích hoặc phạm vi thiết kế thay đổi, hai bên cần xác nhận cách điều chỉnh chi phí bằng văn bản.

35SM Home – Tư vấn diện tích và phương án thiết kế nhà ở

Hiểu rõ cách tính diện tích thiết kế nhà ở giúp gia chủ chủ động dự trù ngân sách, kiểm tra báo giá và hạn chế những phát sinh không cần thiết. Bên cạnh diện tích các tầng, những hạng mục như ban công, sân thượng và mái cũng cần được xác định rõ phạm vi thiết kế và phương pháp tính phí.

35SM Home cung cấp dịch vụ tư vấn thiết kế kiến trúc và nội thất tại Ninh Bình, chú trọng tổ chức mặt bằng khoa học, tối ưu diện tích và xây dựng phương án phù hợp với nhu cầu sử dụng của từng gia đình.

Nếu bạn đang chuẩn bị xây dựng hoặc cải tạo nhà ở và cần tìm hiểu cách tính diện tích thiết kế nhà ở, hãy liên hệ 35SM Home – Tư vấn thiết kế kiến trúc và nội thất tại Ninh Bình để trao đổi về diện tích công trình, phạm vi hồ sơ và phương án thiết kế phù hợp với ngân sách.

Liên hệ 35SM Home ngay hôm nay để được tư vấn giải pháp bố trí công năng và làm rõ các nội dung cần thống nhất trước khi triển khai thiết kế.

Hotline tư vấn miễn phí: 085 94 99 222
Website: 35smhome.com
Trụ sở: Điểm Cuối Cao Tốc Cao Bồ Mai Sơn – Yên Mô – Ninh Bình   

             Khu Công Nghiệp Thạch thất – Hà Nội

             Việt Hùng – Đông Anh – Hà Nội